Proprietà immobiliare d'elite come indicatore di stabilità in ogni momento

Per sottolineare il loro benessere finanziario e lo status sociale elevato, le persone benestanti acquistano innanzitutto immobili d'elite.

Il protagonista del famoso romanzo di Scott Fitzgerald Il grande Gatsby, al fine di mostrare la sua ricchezza e restituire la sua amata donna, acquista un'enorme tenuta d'elite a Long Island tra le ville dei ricchi, dove organizzano feste eleganti. Nessuno conosce la personalità di Jay Gatsby stesso, ma ci sono molte voci sulla sua incredibile ricchezza, e tutto questo grazie a una casa chic in una zona d'élite. Niente è cambiato da quando Fitzgerald. Oggi, per sottolineare il loro benessere finanziario e lo status sociale elevato, le persone facoltose acquistano innanzitutto immobili di lusso.

Tendenze

Il mercato immobiliare residenziale elitario sta cambiando insieme alla situazione economica e politica del paese. Nell'ultimo anno sono emerse diverse nuove tendenze nel segmento del lusso. Ad esempio, Sergey Kolosnitsyn, direttore del dipartimento immobiliare suburbano di PENNY LANE REALTY , ha affermato che la tendenza più evidente è la transizione dal dollaro alla zona del rublo. Il fattore scatenante di questo processo è stato un netto balzo del dollaro alla fine dell'anno scorso. Poi molti sviluppatori hanno aumentato i prezzi del rublo per le case, e questo ha aumentato la domanda. Ad esempio, tra i primi progetti di questo tipo erano "Ilyinka" e "Petrovo-Far". Ora per 24 milioni di rubli. (vale a dire, per 400 mila dollari) è possibile acquistare una casa a schiera o una casa che costano più di 800 mila dollari l'anno scorso. Per gli sviluppatori, la vendita in rubli è particolarmente vantaggiosa se prendessero i prestiti del rublo a tempo debito. Molti venditori stanno passando ai rubli, perché non vogliono perdere i loro acquirenti, mentre quelli che hanno lasciato i prezzi in dollari e non hanno abbassato il prezzo si riferiscono tranquillamente alla contrattazione. Questa politica dei prezzi ha stimolato il mercato d'élite e l'andamento di questo anno di "crisi" supera del 15% i dati dello scorso anno.

Un'altra tendenza è stata indicata da Ilya Menzhunov , direttore del dipartimento immobiliare d'elite della società del Gruppo Metrium. A suo avviso, la tendenza più brillante emersa all'inizio dell'autunno nel mercato immobiliare elite suburbano è un aumento dell'attività dei consumatori nel segmento dei prezzi elevati da $ 5 milioni. Tuttavia, tali transazioni sono state singole quest'anno, che è collegata all'elevata volatilità della valuta durante tutto l'anno e al generale declino della solvibilità della popolazione. Oggi il tasso di cambio del rublo è più o meno stabilizzato e i detentori di dollari preferiscono un bene in contanti. Inoltre, un graduale calo dei prezzi in dollari contribuisce anche a una maggiore domanda. Nel mercato nazionale d'elite, dall'inizio dell'estate, il valore degli oggetti in dollari è diminuito del 4,36%. Per i primi nove mesi - da gennaio a ottobre 2015 - del 9,22%. La diminuzione dei prezzi per gli oggetti situati sulle autostrade Rublyovo-Uspensky e Dmitrovsky è stata osservata in misura maggiore. La ragione di questo è stato un aumento del numero di proposte. Pertanto, i prezzi degli oggetti tornano gradualmente al livello dell'anno scorso in equivalente in rubli.

La prossima tendenza, che viene rilevata dagli esperti del mercato elitario nazionale, è lo sconto. Roman Konyakhin , gestendo la mostra di case " Low-Rise Country " ha detto che a causa della stagnazione della domanda dei consumatori, gli sviluppatori e i venditori di abitazioni suburbane d'élite sono già apertamente in competizione tra loro, offrendo sconti agli acquirenti, rate e condizioni speciali per l'acquisto. Inoltre, oggi queste preferenze sono diventate pubbliche - suonano non solo durante la comunicazione personale con il cliente, ma sono pubblicate sul sito Web dell'azienda, offerte per telefono alla prima chiamata del cliente in ufficio. L'importo dello sconto raggiunge il 20-30%. Inoltre, la domanda è frenata da un gran numero di abitazioni illiquide che si sono accumulate sul mercato negli ultimi 5-7 anni: enormi palazzi con decorazioni nello spirito dell'ex chic degli anni '90. Non c'è richiesta per loro. Il massimo che interessa i clienti in questi casi è la terra sotto casa, se la casa si trova in un luogo prestigioso, su un buon appezzamento di terreno. In questo caso, i clienti sono pronti a contrattare. Ma meno il prezzo per la demolizione della struttura (gli acquirenti in questi casi solo l'area è interessante) lo sconto può raggiungere il 70-75% del prezzo originale.

Nadezhda Khazova , l'amministratore delegato dell'agenzia immobiliare, osserva che oggi gli acquirenti tendono a insistere su una sostanziale contrattazione e vogliono ottenere uno sconto significativo, al quale non tutti i venditori nella situazione attuale sono pronti. Per quanto riguarda il cambiamento di valore, allora tutto è molto ambiguo. Oggi, pochissimi oggetti vengono infine venduti al loro valore dichiarato originale, e molti venditori espongono i loro oggetti, mettendoli subito nella loro opportunità di commerciare del 20%. Pertanto, il calo dei prezzi reali è difficile da risolvere.Se parliamo di oggetti altamente liquidi, costruiti in luoghi buoni, in uno stile moderno e con materiali di alta qualità, lo sconto su tali oggetti, di regola, può essere piuttosto ridotto. Se parliamo di oggetti con difetti, per loro il prezzo finale della transazione potrebbe essere inferiore del 20-30% del valore dichiarato.

Nuove direzioni

Di norma, l'élite immobiliare si trova in aree sicure dal punto di vista ambientale con infrastrutture ben sviluppate. La maggior parte dei cottage di lusso si trova sulla nuova autostrada Riga e Rublevsky. Tuttavia, Dalnyaya Rublevka sta guadagnando sempre più popolarità. Ad esempio, Sergey Kolosnitsyn ritiene che la domanda di immobili d'élite abbia già iniziato a prendere forma nei pressi della tangenziale di Odintsov settentrionale (Rublevki-2). Molti residenti dell'autostrada Rublevo-Uspenskoe utilizzano questa strada a pedaggio, che accorcia in modo significativo la strada per il centro della capitale. Entrare in questa autostrada ha già fatto rivivere la domanda per il Far Rublevka, ma il potenziale dell'autostrada non è ancora stato completamente rivelato. E secondo Roman Konyakhin , quasi tutte le direzioni della regione di Mosca, a una distanza di 60 km dalla tangenziale di Mosca, hanno la possibilità di essere elite. E i territori che ora appartengono o confina con New Moscow - il crescente sviluppo di massa intorno è un fattore negativo, sia per gli sviluppatori che per gli acquirenti di immobili di periferia d'élite.

Tuttavia, alcuni esperti ritengono che nel mercato immobiliare suburbano tutte le direzioni siano da tempo formate. Secondo Ilya Mezhunov , non ci sono prospettive e nuove posizioni per la costruzione di immobili suburbani ad alto budget. Osserva che è difficile immaginare che i potenziali acquirenti di immobili di lusso siano pronti ad acquistare una casa nel sud-est della capitale. Storicamente, le destinazioni occidentali sono le più prestigiose e gli sviluppatori non cercano nemmeno di sviluppare un segmento d'élite in altre aree. Le stesse note e Hope Khazov. Ha sottolineato che Rublevo-Uspenskoye e Novorizhskoye sono ancora le destinazioni più costose. Più budget: autostrada Kaluga e Kiev. Una delle offerte più economiche di case di segmento d'élite si trova su Schelkovskoye, Gorkovskim im. Highway, a seconda della distanza da Mosca e del formato degli oggetti. Evgeny Klets , Responsabile delle vendite di Vector Investments ritiene inoltre improbabile che nel prossimo futuro appariranno nuove direzioni nel segmento elite. Ha notato che la direzione di Novorizhskoe è diventata popolare in molti modi dopo la costruzione di una nuova autostrada, dove è stato possibile sviluppare nuovi villaggi e, grazie alle caratteristiche della strada, raggiungere il centro in circa mezz'ora. Ora non esiste una situazione del genere. Nuove strade sono in costruzione, per lo più pagate, e in questo senso, un certo potenziale è nella Nuova Leningradka (strada a pedaggio Mosca-San Pietroburgo). Tuttavia, in primo luogo, sarà pagato, e in secondo luogo, la strada non è ancora stata messa in funzione. Ma con la sua scoperta, non è escluso che diversi nuovi insediamenti d'élite appariranno in questa direzione.

Fattore di consumo

Il mercato immobiliare elite suburbano avrà sempre un acquirente, anche nelle condizioni economiche più sfavorevoli. Ilya Menzhunov ha detto che se alcuni acquirenti lasciano il mercato, altri prenderanno il loro posto, che osserviamo oggi. In primo luogo, tra gli uomini d'affari che sono interessati ad alloggi negli insediamenti d'élite, ci sono sempre più spesso quelli che, grazie alla politica di sostituzione delle importazioni, sono stati in grado di aumentare la produzione e le vendite dei loro prodotti e, di conseguenza, ottenere più reddito. In secondo luogo, i clienti che in precedenza avevano preferito trascorrere del tempo all'estero erano interessati all'acquisto di una casa di campagna. Tuttavia, i pagamenti operativi delle ville straniere costano ora il doppio del costo, e ora diventa poco pratico mantenerli. In terzo luogo, i nostri compatrioti che hanno vissuto e lavorato all'estero per molto tempo stanno comprando cottage d'élite, e oggi sono costretti a tornare in patria, così come a coloro che, a causa del loro dovere, hanno il divieto di avere beni immobili all'estero.

Sergey Kolisnitsyn osserva inoltre che l'élite rimane praticamente invariata ed è meno soggetta all'influenza negativa di fattori economici e politici. Tuttavia, si può notare che oggi l'acquirente è diventato più razionale, non vuole pagare più del dovuto per opzioni non necessarie, ad esempio oggetti all'interno dell'infrastruttura del villaggio, se ci sono analoghi nelle vicinanze. Molto tempo fa, la gente è giunta alla conclusione che grandi case e terreni richiedono ingenti risorse per mantenerli in ordine, quindi scelgono rapporti di area più confortevoli. La moda sta cambiando - se prima i proprietari volevano invitare gli ospiti alla sauna o al biliardo, ora le persone, in linea di principio, si stanno allontanando dalla tradizione di avere feste a casa. Più spesso, tutti si riuniscono alle serate organizzate da società specializzate.Le case sono abituate a trascorrere del tempo con la famiglia, quindi le opzioni all'interno della casa e le infrastrutture dei villaggi sono più orientate alla famiglia. Ad esempio, in una moderna famiglia benestante, il numero di bambini aumenta sempre di più (almeno due o tre e più in piani), quindi l'acquirente è interessato inizialmente non al numero di metri quadrati, ma al numero di camere da letto della casa, alla capacità di stabilirsi accanto alla bambinaia di un bambino, alla presenza di asilo nido nel villaggio o nelle vicinanze.

Riassumendo, si può notare che il segmento d'élite degli immobili suburbani non cambia molto, ma sotto l'influenza di fattori economici e politici compaiono nuove tendenze. Gli acquirenti "elitki" sono gli stessi di prima. Oltre un secolo fa, ai tempi di Fitzgerald, le persone benestanti tendono a dimostrare la propria ricchezza comprando ville e tenute di lusso. Questo è forse l'unico segmento immobiliare suburbano il cui ritratto del compratore rimane invariato. Ecco perché la richiesta di "elitka" è stata, è e sarà.